謄本上記載未保存登記的法拍屋能買嗎??

做生意的地方有一間房子最近在拍賣,但謄本顯示未保存登記, 看了一下其他人發問過的解答,一樣霧沙沙,達人們,請簡單明確點,謝謝. 1,未保存登記一定=違建嗎??有被拆的風險嗎?有方法讓他變合法屋嗎? 2,既然未保存登記(違建),法院如何查封,拍賣??是賣地不賣屋嗎? 3.如果法院賣地不賣屋,起造者又有優先承購土地及地上物之權力,那對下標者不就無保障可言嗎? 4.該屋目前無法申請水電,都是接附近住戶的,那就算標到後,我們也必須要這樣做嗎? 5.聽附近的人說,該屋實際地坪只有2坪其他都是佔用的,但法院拍賣公告卻有22坪,實際!!還是以地政謄本為主對吧?? 6.重點來了,這種房子能標嗎??有何風險性存在??一拍價為5XX萬,地點不錯,會有很多人搶標嗎?幾拍在去買會比較好呢?? 7.請專業人士代處理一定會比較好嗎??收費怎麼算??後續服務為何呢? ps:看老媽推攤子賣早點很辛苦,想讓她輕鬆點做生意的兒子啟!!

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訪客評論

  1. #1 CT163 2010-11-13, 11:32 AM
    最基本的常識,清楚了就不須代標囉:
    一般來說,投標法拍屋需注意以下七點,您不可不知:

    (一)投標前應申請登記謄本以核對資料:
    投標前應事先到地政事務所申請欲投標標的之登記謄本,查看公告資料
    與登記謄本所記載是否相同,如有不符,可能會影響拍賣效力而導致拍
    賣無效。

    (二)保證金之預繳:
    依強制執行法第八十六條(保證金之預納)法院保證金額訂在20%左右,
    投標人可向各銀行以現金換該銀行為發票人而以臺灣銀行總行或執行
    法院所在地之分行為付款人的支票或匯票裝在投標袋內即可參與投標

    (三)臨時建號並非合法建物:
    法院執行處查封違建時,均應通知地政事務所會同勘測,勘測後即由地
    政事務所編列臨時建號。一般投標人會誤以為是已辦登記之合法建物,
    其實編列臨時建號主要是要方便確定拍賣範圍,並不表示已完成保存登記。

    (四)違章建築所有權人不一定是債務人:
    違章建築因未辦理保存登記,在實務認定上,均以實際出資人為所有權
    人,如果法院執行處誤將他人違建當債務人所有,連同債務人之不動產
    查封拍賣並拍定分配價金完成後,出現真正所有權人主張拍賣無效,一
    旦經法院認定,則拍定人只能向債權人或債務人主張不當得利,因此投
    標前應確實查證違章建築的原始出資建築人是誰。

    (五)詳細閱讀查封筆錄:(最重要滴)
    查封筆錄上會記載拍賣之不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用
    情形。如有人佔用或由第三人租用中的情況,均會載明佔有人姓名、地
    址、佔有原因、存續期間、租期、租金、押金等資料,投標人均可從查
    封筆錄上得知。

    (六)優先購買權:
    依土地法第104條規定,基地出賣時,其地上權人、典權人或承租人
    有依同樣條件優先購買之權。因此執行法院於拍定後會通知基地所有人
    ,基地所有人接到通知後十日內可主張優先購買,若法院未通知並不影
    響拍賣效力,同樣地,也不會影響基地所有人的優先購買權。

    (七)不點交之不動產:
    法院執行處公告不點交之不動產,並不表示不可投標。投標前如能做
    好投資損益分析,了解可能產生的訴訟費用或利息損失等,再決定是
    否划算及投標與否。 不了再補充問題吧!
    ?找專門的代標公司代標,如透明房訊,服務費約標定價格的二%至四%
    您付出服務費代價,就是要取得下列兩個目的。

    一.分析投標行情:除調查市價外,要能提供歷年來附近法拍資料,尤其最一年曾標過的房子更具參考價值。

    二.解決交屋的煩瑣及風險:一般法拍屋最棘手的點交問題,是債務人通常會使出恐嚇三絶招:
     1.叫「兄弟」耍流氓,非理性抗爭
     2.破壞房屋裝璜及水管電路
     3.恐嚇自殺,以死相逼
    這些手段無非就是要獅子大開口,強索高額不合理搬家費;預防重於治療,如何結合法院強制點交公信力,配合開導債務人接受合理搬家費,讓債務人和諧交屋,而且交屋時間比法院點交還要提早,這是考驗代標公司的法拍功力。
  2. #2 少騏~* 2010-11-20, 4:27 PM
    1.未保存登記不一定是違建,有可能是發布都市計畫之前就已建築完成的建物.所以要去查明未登記的原因,如果有使照,只是沒辦登記,只要補登記就可以了(可以去知識+爬文).如果是在頂樓或防火巷的非合法建物,當然有被拆的風險.
    2.未保保存登記建物也可以查封拍賣,但是法院不點交.
    3.優先承購權是指有用同一價格購買的權利,所以不會影響下標者太多權益,頂多是買不到.
    4.要看你跟附近住戶的關係吧!你應該先假設以後必須自己重新接水電(可能會因為是非合法建物而沒辦法用正常管道申請).
    5.是以登記為準,但是也要看地籍圖,或是要請地政指界(鑑界),才能確定土地正確位置及是否有佔用等問題.
    6.如果以上面的問題來說,要標這種房子的風險太大,除非你對法拍屋的問題十分清楚.但就算清楚可能也不會冒這麼大的風險去投資吧!
    7.請專業人士當然會比較好一點,但每家費用都不同.(知識+爬文找法拍屋,應該可以找到相關業者的資訊,打電話去問就知道了)

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